编者按 2012年，注定了是个充满争议的年份。
2008年的金融危机余威未减，2011年又迎来了欧洲债务危机。整个全球经济低迷，让不少国家的政要和财团心神不安。
   同样，在这种宏观经济背景下的中国卫浴企业，也是处于动荡的边缘。无论是企业老板，还是职业经理人，还是咨询顾问公司，要对2012年作出一个较为清晰的判断，都是一件非常不简单的事情。“今年的房地产走势如何？”“如何激活农村市场”“电子商务在卫浴行业行得通吗？”围绕卫浴人士关心的问题，本报推出了开年八大猜的专题，希望能为您提供一份决策参考。

   ★李宏伟(天凯力邦贸易有限公司总裁)：大家都在感叹房控影响到建材销售，所以我们首先需要意识到政策对行业的影响，也要明白现在是政策主沉浮，政策出台了，我们不知道还要几年才能有所改变，所以在这段时间我们首先需要做的就是修炼好内功。

　　★柯湧得(恒洁卫浴北京分公司电子商务部经理)：房产调控对整个大行业的影响还是挺大的，但从整个市场的发展规律看，今年可能会好一点，调控会相对松一些。

　　★王明贵(京·鑫利沛小区业务经理)：今年的房价不会跌，房控政策也不会松动，集资建房和两限房的总量其实与往年是持平的状态，但市场的成交量却是呈萎缩状态。

　　★王志强(德利淋浴房北京销区网络推广专员)：今年3月份房价会有一个价格波动，跌到谷底，而根据物极必反的道理，到6月也会有一个反弹。

　　★王重庆(北京科博瑞建材有限公司总经理)：房地产调控是否会放我不清楚，但从政府的调控力度上看，估计松动的希望较小。

　　★冯生(航标卫浴店面导购)：今年有可能会松动，但是老百姓一向都是买涨不买跌。

　　★李玉山(北京浪鲸专卖店导购)：一定会有所调整，只是会分成不同的区域，一线城市还会延续房控的政策，其他的城市将会有些松动。

　　较权威答案 未来5年住宅地产仍会稳步发展

　　黎文江：合富辉煌首席市场分析师

　　去年底中央经济工作会议对房地产的主题在于两个方面，一个是保障房，这是非常重要的，然后就是房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品房的建设。

　　由于2012年国外经济不确性有所增加，中央在今年初除了提出继续实施积极的财政政策搭配稳健的货币政策之外，亦提出要准确把握好调控的力度、节奏、重点，根据形势变化及时作出微调。总体而言，2012年将延续2011年的调控基调，但“稳中求进”的发展方针，对维持大局稳定的需要则大于2011年。

　　在“预调微调”基调下，预计国内政策执行力度会随经济情况变化而变化，整体流动性会略有增加，但在经济环境不至大幅转弱的情况下，宏观调控政策的松动空间总体不大。

　　在楼市政策方面，估计由于实施“预调微调”的目的在于稳经济而非救房地产。

　　因此，楼市调控仍会持续较长一段时间。2012年限购限贷等政策均难以全面退出，政策微调空间主要在地方政府执行的力度及房地产信贷额度放松。

　　通过13年快速城市化进程的推动，至2011年末中国城镇人口首次超过农村人口，城镇人口6.9079亿人，比上年增长2100万人，农村人口6.5656亿人，比上年减少1456万人。全国城市化率达到51.27%，比上年末提高1.23个百分点。而在1998年末，中国城市化率仅为30%，城镇人口3.7942亿人，农村人口8.6868亿人。

　　13年间，中国通过城市化、工业化和大量农村劳动力转移的发展方式，快速实现从农业大国向工业大国迈进。我们从近两年来大量三、四线城市房价从长期低位徘徊到短时间内井喷式爆发可以看出，中国楼市正在随着经济周期的变化而变化。顺应发达地区和大城市经济发展转型和减速，13年的快速大城市化正在被未来10年的快速中小城镇化所替代。

　　随着城市生活水平的提高和居民消费结构的变化，一、二线城市以住宅地产独大的结构正在向以商业、服务业转变。而农村劳动力正在快速向中小城镇转移，中小城镇人口增长正在进入井喷期，由此使原来一、二线发达城市住宅地产快速发展的接力棒被广大三、四线城市所接替。世界银行研究表明，当人均GDP达到1万美元时，居民生活将从中等发展中水平走向富裕发达水平，同时随着居民收入增长和消费结构变化，也将导致房地产的发展方向和结构特征发生转变。

　　按世界银行的房地产发展周期理论，未来五年内中国沿海城市及省会中心城市的人均GDP全面达到1万美元后，将从住宅地产进入商业地产的阶段，而部分二线城市及大量三、四线城市仍将在未来5年内处于住宅地产稳步发展的阶段。