根据国家统计局公布的2010年全国房地产市场运行情况显示，与2009年相比，全国商品房销售面积、销售额分别增长10.1%与18.5%，全国商品房销售均价为5034元/m2，较去年上涨7.2%（《中国新闻网》1月18日）。
  
   本轮房地产调控的成效如何，还是各说各话，莫衷一是。调控的目标是“防止价格过快增长”。什么叫过快，好像并未给出一个可以量化比较的标准。因此，涨了也并不意味着调控失败了。可这样的结果却仍让很多人失望。什么人会失望呢？这里将与房地产有关的利益相关人做了个归类，大致有这么几类人：政府（包括中央、地方两级政府）、开发商、银行相关金融机构、投机人（或投资人）、已购房的实际住房人、未购房的实际住房人。在上述这些分类中，只有最后一类人会对本轮的调控结果表示失望，他们的人数众多，却没有多少议价能力。
  
   对第一类人群来说，中央政府很清楚房地产对整个经济的拉动作用。据统计，每100元的房地产需求可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦和煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求以及10元的房屋装修支出。因此，中央政府出台调控措施也就是防止泡沫出现，虽然怎样算泡沫并未给出清晰界定。而对地方政府来说，土地财政虽被诟病，但在当下财权上收事权下放的情况下，通过土地获得收入也是地方政府的一种应对方式。从地方利益考虑，也是有一定的合理性的。对地方经济的刺激作用也是客观存在的。房地产价格的下跌就直接触及土地价格和地方政府收入，因此，价格趋势逆转是地方政府绝对不想看到的。
  
   对第二类和第三类人来说，开发商与银行等金融机构，作为房地产行业的真正食利者，在没有国内风险防范机制，没有责任追溯机制，眼前利益可以迅速分享的前提下，他们巴望价格一飞冲天是再正常不过了。此二者媾合在一起，通过因价格的上涨而出现的资金循环分食着整个社会创造的财富。
  
   对投机者和已购房的实际住房人来说，价格的上涨就意味着他们财富的增加。
  
   要想真正通过管理使房地产的发展步入良性增长，需要对上述各类人群区别对待。
  
   显然，中央政府需要明确房地产的增长空间到底多少是属于良性的，相应的量化指标也需要根据全国各地区不同的发展阶段予以设定，当然，指标的科学性和公平性是着重需要考虑的因素。于此给各利益相关者一个合理的预期，有利于社会对房地产市场的自发调节。
  
   对地方政府来说，在土地财政血腥味渐浓的时下，增加容积率是一个多赢的目标。一来，房屋总量的供应增加对价格产生一定的抑制作用；二来，减少了新增土地需求，将降低土地财政的血腥味，农业或环境保护也会受益；三来，开发商因可以获得更多的产出而有更多的资金对拆迁户予以补偿。开放商与拆迁户步入非合作博弈的根本原因，可以说就是房地产市场化之初，因容积率太低开发商无法按市场价补偿被拆迁户所引致的。规划跟不上发展是当前的一大特色，思想要更开放。因此，地方政府放宽容积率的限制是当务之急。
  
   对开发商和银行来言，增大开发商项目开发的资本金额度，减少开发阶段的金融杠杆效应可以削减此二者的获利程度。房产税的征收，只是中央政府加入分利的一种方式，对房地产的良性发展作用不大。
  
   对投机者来说，原本他们是真实价格的发现者和制造者，因此，他们的人数不是增加其成本就可以简单降低的。当房地产投机的机会成本仍然是最低时，投机房地产仍是人们的理性选择。
  
   调控的区别对待，是房地产良性发展的基础。

贺昊