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5月18日,在“2011陆家嘴金融论坛专题新闻发布会”上,中国银监会办公厅副主任杨少俊表示,“目前银监会的房贷政策没有改变,仍然是首套房首付款比例不低于3成,在此前提下,当地商业银行可以根据当地的情况对首付款比例自主决策”。而在此之前,广州、南京、太原等地都已经出现部分银行将首套房贷首付上调至四成或五成,同时贷款利率也根据客户的信用评级上调10%-15%。
可以预料的是,此次官方谈话之后,在前一段时间仍处于“暗暗地”加首付的情况,将会变得越来越公开化。
笔者在与金融界人士交流中发现,而今银行资金也都捉襟见肘,为了提高资金利用率,银行开始调整贷款布局,经营性贷款会显得更有吸引力,而房贷就成了被调整对象。央行从2011年5月18日起,再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第5次上调存款准备金率,保持了“每月一调”的频率。同时,这也是央行自去年以来准备金率的第11次上调。此次上调后,大中型金融机构存款准备金率达21%的高位,中小金融机构的存准率也将高达17.5%,此次提准将一次性冻结资金规模超过3700亿元。
购房门槛不断提高,受到冲击最大的必然是刚需购房者。经过多次调控,投资投机者或持币观望,或转战他方,目前市场上的剩下的大部分需求都是刚性需求。对于刚性需求者特别是首次置业者来说,对于商贷依赖性很大,据业内估计,若首付上调4成,至少有30%的人群受影响。
其中,首付成本增加影响最大,在广州市区,即使是80平方米的一房一厅,总价也在100万元左右。如果按现时的首付三成计算,首付款为30万元,但如果被提高四成甚至五成,首次置业者就必须再筹集10万元甚至20万元。对很多资金本来就不充裕的首次置业者来说,即使遇到价格合适的楼盘,也很难出手拿下。首付上调,刚性需求顿时遭遇腰斩。
而与此同时,在政策不断叠加,投资投机者不断退市情况下,开发商内忧资金链,外患消费者,本已雪上加霜,勉强支撑。此时市场主要购买力刚性需求一旦撤场,市场需求难以为继,供求短时间出现逆转,开发商为求资金回流不得不调整价格迎合市场,下半年楼价难以维持。
如果房地产行业出现调整,一旦大规模的楼市降价出现,最有资金实力来入市的就是那些所谓的投资投机者,毕竟目前对楼价未来的预期依旧是上涨的,回调只是暂时性的,投资资金不会错过这么好的抄底机会,限购、限贷在潜规则和“下有对策”中已经被见招拆招,市场会在游资的炒作下再现红火抢购场面。而此时此刻,对市场反应一向迟钝的刚性需求想入市却苦于资金不够,等到市场真正被炒热,一狠心借钱购房的时候,房价已经开始悄然上涨了,真正受伤的还是刚性需求。而投资投机者借此机会转手抛售,赚取利润,渔翁得利。
除非楼市崩盘,否则投资客、投机客最终将成为此次楼市调控的最终获益者。在笔者看来,要么差别化信贷,支持首付两成或者三成,贷款利率下调,正确引导需求消费,满足百姓安居乐业的美好心愿;要么完全取消房贷制度,断百姓念想,断楼市财路,引导楼价回归理性,让百姓不再望楼兴叹。
(作者系知名媒体人)