当前，房地产市场的繁荣、发展跟金融机构、政策的关系最为密切。

　　一直以来，房地产行业与金融机构的关系可以描述为兄弟关系，一荣俱荣，一损俱损。所以金融机构的支持力度决定了房地产行业的繁荣程度，当然，金融机构不希望自己的兄弟营养不良，也不希望兄弟长得虚胖。

　　房地产业呼吁金融创新

　　金融机构对房地产行业的支持力度取决于政府对房地产市场的调控力度，其中最为明显的是信贷政策。

　　2010年1月12日央行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这一政策显示了央行欲回收流动性，意味着今年的信贷总量将减少，其中必然造成银行对房地产行业的信贷投放将减少。四大国有商业银行中，中国银行近日率先实行将首套房的优惠利率由7折升至8.5折，这也是配合监管层对收紧银根的要求。银监会还要求严格银行上调第三套住房的首付比例和贷款利率。这些政策都有共同的导向，就是要控制房地产行业的过快增长，尤其是抑制房价的过快增长。

　　由此我们可以预测，虽然今年央行对整个宏观经济仍然采取适度宽松的货币政策，但是对房地产行业的信贷政策必将收紧。

　　面对可能出现的资金压力，一些开发商在今年之内可能会出现由于营运资金不足造成的经营困难，尤其是对于那些在建工程较多的房地产开发企业，尚需要大量资金投入，但是资金来源渠道突然收窄，势必日子难过。更是雪上加霜的是，证监会暂缓房地产企业融资申请的审核工作，发行股票渠道也受阻。

　　面对这样的情形，房地产企业必须寻找其他的融资渠道。其实，一直以来，中国的房地产企业融资渠道单一，过度依赖银行贷款，而直接融资渠道不畅，能够上市发行股票的房地产企业只是极少数，房地产信托规模也很小。

　　中国的房地产行业要想持续健康稳定发展，必须改变这种现状，积极拓宽房地产企业的融资渠道，尤其是直接融资渠道，包括：房地产投资信托基金(REITs)、房地产产业投资基金、房地产私募股权基金。可喜的是，政府这两年一直在推动房地产投资信托基金的工作，截至目前已经取得了较大的进展。据悉，央行版的REITs方案已经确定，而且，上海的经济型酒店锦江之星计划今年之内利用REITs募集资金，或将成为国内首单REITs。

　　随着中国金融体系改革的深入以及金融创新步伐的加快，房地产金融创新也将渐行渐近，2010年将是房地产金融创新的机会之年。

　　(房地产行业对中国GDP的贡献功不可没，这就造成在特定时期政府对房地产行业的态度是打也不是、宠也不是，打得狠了，房地产行业就一蹶不振，GDP被拉下去了;过于宠爱了，房地产行业就一发不可收拾，形成房地产泡沫，危害GDP的稳定增长。)

　　金融政策是稳定房市的基石

　　2009年岁末和2010年伊始，政府便推出一系列针对房地产市场的调控政策，可见今年政府对房地产市场的态度已初见端倪，这些政策直指当前高企的房价，目的就是为了遏制房价过快增长。这些政策包括：土地出让金的缴纳要求更加严格，营业税取消减免，二套房首付比例调整为4成，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复至5年。

　　房地产价格的决定和影响因素是非常复杂的，这里我们暂且不讨论房价的影响因素，我们只是考虑一下当前的房价是否过高，由此预测政府应该对房地产市场采取什么样的态度。根据国家统计局、REICO数据库的相关数据统计，2009年全年，房价环比累计上涨7.75%，同比上涨1.53%，其中2009年第四季度更是实现同比上涨5.8%。其中，在四个一线城市中，广州、深圳的住房价格上涨最快，商品住房的价格分别上涨19.7%和14.1%，深圳二手住房价格甚至累计上涨了23.78%，在70个大中城市中排名首位。北京商品住宅和二手住宅分别累计上涨13%和2.9%，上海商品住宅和二手住宅分别累计上涨9.03%和7.42%。

　　由此可见，2009年全年房价涨势非常迅猛，已造成社会上认为房价过高的舆论，大多数老百姓叫苦不迭，甚至一些收入相对较低的购房需求者只能“望房兴叹”。这足以说明现时的房价已经过高，超出了大多数人的购买能力。虽然有些开发商提出房价仍会持续上涨，这是出于市场上总是存在具有购买能力的需求者，但是这些需求者购买的目的并不是为了自住，基本上是投资需求甚至是投机需求，是为了炒房。任何时候房地产市场的投机需求总是存在的，只要人们预期未来房价有上涨的空间。

　　我们要建设和谐社会，必须要满足大多数人的住房需求，如果多数房子都被投机者买去了，而自住需求者无能力购买，这样是无论如何达不到和谐社会的要求的。因此，现时阶段，政府需要照顾大多数普通老百姓的利益，让他们能够买得起房，只能通过抑制投机需求，将投机气氛打压下来，也只能通过调控手段打消投机者对未来房价上涨的预期。

　　据此，通过对2010年初政府对房地产市场实施的举措已经可以看出政府的态度，就是要控制房价过快上涨的势头。但是也不能一棍子打死，需要保持房价稳中有降，不能让开发商穷途末路。2008年房价下跌是在政府实施调控手段之后，但是起到更为显著作用的还是由于全球性金融危机的爆发。2010年是金融危机之后中国经济逐渐步入复苏的时期，政府也担心房地产市场萎靡不振给经济复苏带来负面的效应，所以当前最好的情形是让房地产市场稳定，房价保持稳定，允许小幅的波动。中国的股市大起大落，已经让股民不知所错，但是中国的房市不能再大起大落，那样打击的不仅仅是少部分人，全中国人都会受到沉重的打击，对我们的经济发展缺乏信心。

  　(作者系中山大学岭南学院金融系副主任、副教授，房地产金融研究中心副主任)