在全国政协的各项提案之中，关于房地产市场的提案几乎占据半壁江山，而其中对保障性住房、物业税征收以及房地产信贷调控成为关注焦点。日前，物业税的争论日趋白热化，各地“两会”上不时出现代表、委员们“尽快开征物业税”的呼吁声。

　　关于“年内开始开征物业税试点”的说法不断蔓延，继广东、湖南先后声称要开展物业税征收试点后，上海、北京、南京等大都市以及温州、丹东等中小城市，也出现了类似的声音。1994年我国新税制的最大成果是初步确立了流转税和所得税“双主体”税制，地方税改革并非重点，但国家对房地产税的完善和改革方向的研究、探讨并未停止过。上至财政部和国家税务总局，下至省、市财税部门，均对现行房地产税存在的诸如税制陈旧、内外税制不统一、收入缺乏弹性等问题有一致的认识。同时对改革方向的认同也相当一致，只是对改革出台的适当时机所持观点有所不同。

　　十六届三中全会关于“在统一税政的前提下，赋予地方适当的税政管理权”的提法，以及对物业税作为地方主体税种的期盼，更增加了省市财政部门对物业税改革的设想和热情。尽管在税制内容上，物业税和房地产税并无太大区别，但物业税的提出却引起了社会各界的热炒，原因是多方面的，最为重要的是对物业税改革的预期和猜测，涉及到多方面利益的调整，远远超出了完善税制这一基本点和调控领域。

　　一是房地产业持续高速增长，房价暴涨，理论界寄希望于物业税的开征能够抑制或降低房价。二是随着经济的发展和住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有了自己的住宅，家庭存量财富更多地体现在自有房地产上;基尼系数的不断提高，社会贫富差距的日益扩大和危险程度的加剧，使人们已不满足税收仅仅在个人财富的取得环节，而要求在财富的保有环节发挥作用，那么物业税无疑成为一个好的选择。三是无论普通老百姓还是各级政府，面对个人自有住房征收物业税的传闻以及将土地出让金并入物业税的猜测，都难以将自己置身事外。

　　被称为房地产业发展“稳定器”的物业税，正在大踏步走向落实。国务院5月25日在其网站上发布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》，透露出物业税将在今年研究开征的重要信息。

　　物业税又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者每年缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。比如一个地区新开通地铁，新修公园，则物业税可能随着房屋升值而上升。在中国，物业税可简单地理解为“把本来一次性缴纳70年的‘土地出让金’分成70年来收”。

　　目前关于物业税税率、起征点等关键信息尚无确切消息，究竟是从第一套房开始征，还是从第二套房起征等也不确定。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭日前接受媒体采访时说，土地出让金由费改税是大势所趋，也是合理的，但此事涉及相关政府部门利益，操作起来难度相当大。住房和城乡建设部政策研究中心住宅与房地产研究处副处长赵路兴也表示，物业税尚处在探索阶段，具体何时开征尚无明确时间表。

　　调整收入分配关系、遏制高房价将成为“两会”上最为重要的两大热点问题，而显然，征收物业税正具备了这两大功能，因此必将再次成为一个全民关心的话题。

　　物业税的概念及功能

　　物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护;然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。物业税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。

　　目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。

　　各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰、荷属安的列斯;有的称“财产税”，如德国、美国、智利等;有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、英国、马来西亚等;中国香港则直接称“物业税”。

　　物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。这样一来，物业税一旦开征，将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。

　　首先，物业税是公共财政透明化运作的产物。如丛诚先生所说，物业税是地方税收的最后来源，在公共财政收支倒挂和盈余之间起到调节作用。地方政府核定的物业税总额和税率，是根据每年地方财政盈缺而定，充裕则少征，不足则多征。美国、加拿大、英国、新西兰等国莫不如此。在北欧一些国家，比如瑞典，物业税是财产税的一种，甚至被赋予了调节社会贫富差距和抑制社会财富分配不均的作用。

　　物业税有一定的弹性，对于地方政府公开财政的透明度有极高的要求，同时对于地方财政的支出有刚性约束，这样业主才能缴得心服口服。在征收物业税之前，政府得看看自己建立公共财政透明度的约束有多大。

　　其次，物业税有抑制房地产投资的作用。政府根据每年的评估价在持有环节按年征收，也就是说政府直接进入了收益环节获取购房者的部分红利，并且税率根据房价与公共财政情况每年不同。

　　这把剑的锋利之处在于，每年根据市场价格评估，税率每年调整公布，计征税额大小取决于持有物业的当年估价和公布税率的乘积，一年一收，也就是说，政府每年都会根据市场价格取走物业增值部分的红利，对于投资者来说，就是一年一落的达摩克利斯之剑，如果政府要抑制投资，可能提高税率，增加保有环节的成本，成为红利获得者，投资者的风险系数大大增加。除非房地产进入显而易见的涨价轨道，否则，购房投资者将三思而行。

　　第三，开征房地产物业税意味着房地产税费的彻底改革，意味着去除土地财政，改变一次性收取70年土地出让金的格局。否则，所谓征收物业税就是在交易、流通和保有环节重复收税。

　　物业税所影响的人们

　　一旦开征物业税，它的税收对象将锁定在对土地、房产等不动产的持有者身上，无论是自住房、商用房、开发房，都会因此受到波及，同样，从养儿防老到养房防老，再到为物业税而困惑，凡是与房沾边的人也受到这样那样的影响……

　　■贪官、衙内、高收入人群：购房欲望减少

　　抑制他们的购房欲望，使他们为洗钱而购房的成本和风险加大，从而大幅降低房价。因为绝大部分高、中(价)房产由他们购买，他们中的大多数家庭在各大中城市购买了数套或几十套房产，如果征收物业税，那么他们的家庭每月将付出几万甚至几十万的物业税，并且还将暴露他们购房的资金来源，所以这是降低房价的最有效最根本的方法和手段，老百姓的比较有限面积的自住房是交不了几元物业税的。

　　■炒房者：或遭重创

　　专家认为，开征物业税后，对房地产企业可能产生的影响主要体现在物业税对房价走势的影响。因为目前炒房者和房地产商空置房很多，加上税收，他们要急于出让或出售一部分房屋，这样将会导致短期内房价出现大幅下跌，会迫使一部分人放弃恶意炒房，使房价逐步回归理性。同时，开征物业税对房地产企业的另一个影响可能体现在对现阶段房地产企业大量囤地行为的制约，加速商品住宅的供给和释放速度，实现房地产市场自身的供需平衡。

　　■多房者：负担增重

　　市民刘先生共有三套住房，两套出租，一套自住。而当得知将要开征物业税的消息后，他说自己第一次觉得房产多当房东不一定是好事。物业税主要是针对土地、房产等不动产，要求其承租人或所有者每年缴纳的税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。为此他担心，物业税开征后他要面临缴纳三套住房的税，这样，自己收入与支出的比例将增大，负担也随之加重。

　　■按揭者：双重压力

　　每月支付按揭贷款的李女士也对物业税的征收有些顾虑了。李女士于2008年购买了一套80平方米的住房，按揭15年，每月还款千余元。她最关心的是，物业税开征后，按揭房的征收标准和方式怎样规定?是根据按揭年限还是贷款额度，是根据房屋当初购买总价还是起征时的市场总价?

　　■出租者：调高房租

　　从我国香港的经验来看，物业税基本上相当于一个月或半个月的房租，如果将房产出租，那么物业税的负担并不算大。如果空置的话，物业税对买房人肯定会构成一定的负担。而对租房人来说，物业税的征收可能会让房东调高租金。有分析认为，房东会根据当年物业税税率情况，转嫁部分到租客身上，调整租金的上涨幅度。

　　■购房自住者：首套或免征

　　普通购房者可能是物业税开征的相对较大受惠者。由于以投资为主的炒房客受到限制，楼市泡沫产生的可能性小了很多，也让楼价更加合理，更能满足多数购房者的需求。此外，对拥有自住房产的业主来说，第一套住宅很可能免征，因此，除非持有第二套和更多物业，否则并不会付出更多的成本。

　　■急需购房者：恐难享优惠

　　物业税征收虽然有助于挤出房价泡沫，导致房价下降，但对于有急切购房需求的人来说，首先要明白，物业税短期内是无法推出的，而且何时推出也难以确定，因此，把购房希望全部寄托在物业税上并不现实，要根据实际情况和需求来决定是否出手。

　　■开发商：重大利好

　　对于开发商尤其是中小型开发商而言，物业税的推出是一个重大的利好消息。目前越来越高的土地价格，已经使大批中小型开发商面临无地可拿的囧境;即使获得土地，也将面临越来越头疼的拆迁问题。物业税的推出使得原本需要开发商支付的70年土地租金，转给了购房者支付，这降低了开发商拿地的门槛。此外，市区的贫困人口将因无力缴纳随着地价上涨而变得越来越高的物业税，而被迫出让自己的住房，转而前往地价低廉的郊区居住，这将大大降低拆迁成本。美国的钉子户远比中国少的原因，也就在于穷人即使通过继承或者被赠予等方式获得住房，也无法负担随之而来的高昂的物业税，因而只有富人才具备成为钉子户的资格。

　　■地方政府：短期利空，长期利好

　　短期而言，物业税的推出使得卖地收入变少。但就长期而言，物业税开辟了新的财源，正如燃油税的推出并未使得收费站全部撤除，物业税的推出，也未必会带来土地出让金的取消。长期来看，物业税有助于稳定地方政府的财政状况。