“日前出台的“国4条”“国11条”、两会上总理所作的政府工作报告中相关内容、沸沸扬扬的央企退出房地产行业风波……2010一开年，诸多迹象仿佛预示着今年的房地产风向，似乎正在悄悄改变，政府种种手段都是将抑制投机性购房作为我国下一阶段调控房地产市场的主攻方向之一。那么，到底2010年中国房地产行业是持续走高还是泡沫消失?对建材行业的影响有将如何?资深经济学者罗振宇与国家喉舌新华社，都给我们带来发人深省的论点。”

罗振宇观点：
房地产不会出现重大问题

　　2010比较有嚼劲

　　再说一下今年的判断。很多人猜，今年到底是牛市还是熊市?会不会因为政府一系列比如说加息的预期，外贸环境难以好转，信贷过大导致政府又开始把信贷往回收，导致2010年会有一个二次触底的过程?在这里我继续做一个大胆的判断。

　　我个人认为，2010年仍然会是一个向好的趋势，即使不是牛市也一定是牛皮市，就是比较有嚼劲，很难落下去。当然有些经济学者预测会二次触底，这样的预测有没有道理?从学理分析当然有，但是我更愿用中国思维看。

　　去年，我们总在说一个数字，就是所谓的4万亿。另外，还有真正厉害的一个数字，就是所谓的9.5万亿，一撒下去，整个中国经济马上构成一个V型反弹。但是在2009年，大家必须要注意到另外一个数字，就是企业存款达到3.5万亿。换句话说，2009年放出来这么大的信贷老虎，2010年仍然在笼子外头，所以这个市场不会缺钱，这是我的基本判断。

　　最近发生一个例证。3月14日两会闭幕，3月15日北京就诞生三个央企“地王”，把北京的房价继续推升。为什么央企会推动“地王”诞生?因为央企口袋里面有钱，而且多到花不完。从春节前一直到春节后，银行开始惜贷，开始找企业家老板们吃饭，看能不能早点还钱，所以银根有收紧的趋势，但是这仅仅是趋势。

　　与此同时，我们看到2008年中国经济的三大引擎可以说熄灭了两大，房地产和外贸出口熄火，政府投资来补上这个缺口。政府在2009年加大投资，有多大规模?谁也不知道，但是地方政府如果把它的投资基础建设加起来，将是一个骇人听闻的数字。湖北省政府说要投资12万亿，引起了媒体一片质疑，地方政府哪来这么大心气我不得而知，总之你看到一个地方政府的投资计划是第二头要冲出笼子的老虎。稍微点算一下，全国现在正在新建的33条地铁，4万亿左右的高铁，大规模的政府投资都在未来几年。所以无论是企业手里的钱，还是银行在加息上非常暧昧的神态，还有地方政府对“铁公基”的投资，这仍然是一个天文数字。如果整合了这些方面来看，2010年绝对不会经济不好。

　　另外一个证据，改革开放30年历史上，所有攀升的经济景气周期从来不可能是一年，最短也是两年左右。为什么?道理也很简单，因为银行过量放贷，一定会在一定的周期之后产生坏账，这个坏账就会使银行真正开始进入一个紧缩银根的周期。如果稍微匡算一下，2012年左右将是2008—2009年投放市场大量信贷的一个坏账期。我们在北京圈里面一个共识判断，2012年中国将会迎来下一个经济景气的下行周期。

　　2010房地产不会出现重大问题

　　房地产是建陶行业高度相关的一个行业，而在2009年可以说是民怨沸腾。刚刚结束的两会上，我们看到政府似乎要打压房地产的决心。2010年房地产市场不好，会殃及池鱼，祸及我们建陶产业，但我个人判断是肯定不会的。下面我从几个通常大家不太去关注的几个角度来讲讲。

　　判断的理由除了说中国的大规模城市化，中国的经济成长，包括中国普遍的城市需求等这一些老生常谈的说法外，再来看看什么是属于2010年非常独特的东西。

　　2010年非常独特的一点是民间并不缺钱。从今年1月份开始，到春节期间，在海南楼市有一轮剧烈的增长，大概海南楼市在三个月之内涨了一倍，所以有人会说，这个不就是1992年海南泡沫的翻版吗?这不就是09年发生迪拜惨案的再演吗?表象上很像，但是内在的机理不是那么回事。我非常相信资本的嗅觉，但是要看是什么资本。1992年冲进海南的资本是失控的银行信贷，迪拜的资本是试图图谋暴利的华尔街国际资本，这两种资本都带有某种非理性的特征，但是这一轮抬升海南房价的资本并不是这个特征，它是一股一股民间的涓涓细流，他们自己决定自己的要求。

　　第二个理由，中国房地产业现在的游戏规则和07、08年时候的游戏规则不太一样。拿北京、上海、广州、深圳楼市来说，北京和上海的楼市现在的游戏已经不是一个全民游戏，一个两居室平均价如果达到2万/每平方米左右，就与普通公众的收入已经脱钩，玩这局游戏的人通常只是那些真正口袋里面有钱的富有阶层。这样小小的变化，中央政府出台一系列调控房地产的措施只是温柔一刀，而不是前些年惊艳一枪，因为现在还是在信贷上做文章，如提高一点首付比率，二次放贷贷款不打折等。

　　在政府方面，我们会看到这两年的中国政府它的行为逻辑和前些年有一个特别重要的变化。小平同志1979年在搞改革的时候，所有的道理是那么的清楚，如果想国家富强就要这么干，所以当时提出来的是“摸着石头过河”。但是现在改革开放31年之后，我们看到中国政府在治国方略当中，会非常明显地感觉到陷入了一种“左右两难”的局面。既然“左右两难”，现在政府很多形式的逻辑就变成了左平右缓：房价太高了，压一压，房价太低，就默认地方政府把房价调一下。我们中国政府这个巨大的平衡器，就是中国政府在当下社会当中扮演的角色。

　　这个角色也保证了中国政府不会对房地产像2004年那一轮调控开始一样，急于打压，说到底中国房地产的问题是中央和地方利益分配不平衡。1994年国家搞分税制改革，把税务系统分成国税和地税。地方政府从1994到1998年过了四年非常困难的日子。在中西部很多地方的干部教师发不出工资，乡镇财政空转是非常普遍的现象。我们终于迎来了辉煌的1998年，地方政府突然在天边看到一丝曙光，就是搞房地产——卖地，地方政府或多或少的改入都来自于土地出让，如果一旦过于打压房地产，就会哀鸿遍野，这是中国房地产真正的死扣，这个死扣不解决，任何预言中国房地产会暴跌、会腰斩的评论者，我想都是不负责任的。

　　应高度重视互联网经济的冲击

　　最后还有几点值得大家注意：传统的制造业正一点一点地被互联网啃掉，我们应该高度重视互联网经济对我们的冲击;北京二手房交易量第一次超过一手房，意味着中国房地产在北京、上海核心城市中心地带开发已经结束，房地产产业在中国GDP当中的重要性已经度过了它极端高峰，开始缓缓在走下坡路;现在所有的房地产建设基本上都是精装修房，过去直接面对消费者终端的陶瓷销售模式，会在未来几年急剧萎缩，像工程队和业主方大规模的B2B业务会发展起来;随着中国政府在中国经济发展当中的决策越来越重，企业家和政府进行对话的能力的培养可能是在今后五年决定一个企业命运最重要的因素。

　　总结上述讲话，2010年我估计也确信，中国经济不会有问题，中国房地产也不会有问题，但是这样的好日子也许将会在未来两年到三年内结束，我们又会迎来一个低谷，但之后马上又是一个V型反弹。

　　在过往30年发展过程当中，我们要看到技术创新、中国市场成熟、互联网信息时代到来、文化创意产业崛起对我们的影响，如果从产业模式上、企业组织上、营销模式上等没有做好准备的话，即使还是同一条河流，但是也许你没有机会第二次再踏进这条河流。