此前有市场传言称，持长期居住证满3年可享受上海本地户籍居民同等购房资质。2月21日，上海市住房保障和房屋管理局回应证实确有其事，并称，“这在楼市限购政策制定之初就已明确，所谓本市户籍居民家庭的概念，是指具有本市常住户口，包括持有本市长期居住证连续满3年以上的居民家庭。”这被市场解读为上海楼市调控政策出现放松。

　　然而不到一周的时间，上海外地居民的二套房限购政策即被打回原形。2月28日，上海市住房保障和房屋管理局转发了《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉实施意见的通知》(以下简称《通知》)，要求严格执行抑制投机投资性购房的政策措施，严格执行住房限售政策。

　　胳膊怎能拧过大腿?这个道理对于地方政府来说，岂有不知之理。但为何明知如此却又几次三番地敢冒天下之大不韪?究其原因，还是长期以来习惯于依赖土地财政。自调控以来，各地屡屡试图对楼市调控政策进行松绑，但凡触动红线的，均没过几天则宣布搁浅。从这一点来看，上半年继续有城市跟进的可能性不大，但是预计在不放松对投资购房压制的前提下，出台针对首套房刚需的政策微调的可能性非常大，包括最近2次存款准备金的下调也可能会出现银行针对刚需贷款的利率优惠。

　　笔者粗略进行了一下统计，自2011年下半年来，北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、广州从化、马鞍山等约有17个城市出台了不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，央行也两次下调了存款准备金率。

　　其中，马鞍山对自住性住房需求者与高层次人才购房给予所纳契税100%补助;常州、南京、吉林、合肥等城市放宽公积金使用政策上调可贷款额度;重庆与杭州对购房者进行补贴，长春与从化对购房落户适当放宽条件，北京、上海、天津、重庆、武汉等城市放宽普通住宅标准、中山出台限价新价格、芜湖出台购房减税等。

　　在中央楼市调控政策不松动的背景下，微调了当地楼市政策。而其中又可以分为两类：一类是芜湖、佛山、成都等城市的松动政策，这类城市均出现了政策出台几天后就被搁浅：2011年10月11日，佛山市住房和城乡建设管理局发布《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》本市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500元/平方米以下的住房”，当日晚间，该局网站便对外表示《通知》暂缓执行;2011年11月，成都市房管局宣布，将放松对购房者的资格审查，欲仅在房产证登记发放时核查购房者资格;2012年初，上海解读限购外地人持有居住证3年可买二套。

　　在笔者看来，与佛山、成都松绑限购、芜湖减税不一样的是，北京、天津、武汉、厦门、上海等几个城市都属于严格限购城市，购房者绝大部分为自住需求，以北京为例，90%以上为第一套房自住刚需，在目前情况下，减税可以保证刚需购房者享受房地产市场调控效果。对于目前市场来说调控政策更加人性化关注细节，保障了自住需求的基本居住需求的调控政策，执行的时间可能会更长。

　　从最近出现的10几个城市试水调控政策微调可以看出，限购限贷的收紧大前提依然不会改变，但是在这种情况下，针对首套自住的松动不仅是情理之中也是楼市发展的必须。只要限购、限贷的前提不松动，只针对首套房、自住房的政策松动并未触及政策红线，北京等城市的普通住宅认定标准调整就是减轻了自住购房的税费负担。

　　调控楼市的目的也是回归合理，而不是完全遏制楼市的发展。而目前购房者及楼市更期待银行信贷在继续停止三套及以上贷款、维持第二套房贷高利率的基础上，对首套房刚需能够定向宽松降低利率，避免楼市调控效果完全归结为银行利润。

　　从实际效果来看，这个税费调整对成交量并没有多少促进作用，以北京为例最近2个月成交量依然维持低迷。其他调整的城市也未出现成交上涨。市场已经进入调整周期。