截至5月16日，各路资金已连续8天净流入的A股房地产板块。为什么在股市行情不好的背景下，资金仍追逐房地产板块?而房地产市场今年以来受到严格调控打压，成交量正在大幅萎缩，投资房地产板块的背后，资金意欲何为?

　　笔者认为，资金追逐房地产板块，说明嗅到了调控松动的味道。3月1日，拥有大量房地产资源的金隅股份正式回归A股市场。其后不到一个月的时间，先后有2家房企成功借壳，1家房企成为上市公司的新重组方。

　　事实上，房地产(住房)具有消费品和投资品的二重属性。这几年房价大幅上涨，既因居民收入提高后改善住房的消费需求大幅提升，更因投资需求的拉动。其原因是：一是2005年人民币汇改以来，外汇储备超常增长，央行被动投放基础货币导致的流动性泛滥，社会上大量闲置资金要寻找出路。二是长时期的实际利率为负，房地产等资产价格膨胀。尽管近二年开始收紧流动性，连续加息，一年期银行存款利率提到3.25%，但与刚公布的4月CPI5.3%比，仍为-2.05%。2008年美国次贷危机爆发以来，联邦基金利率一直维持在0-0.25%的极低的水平，为了防范热钱大量流入，在人民币升值预期强烈的情况下，制约了大幅加息的可能性。三是国内居民投资渠道狭窄，投资品种单一的情况没有根本改变。股市从2007年最高点跌去一半多，艺术品投资这二年火爆，但真正了解、熟悉艺术品市场的投资者有限，而房地产符合广大投资者的口味，是保值、增值的可靠投资品种。

　　本轮房地产的调控目标以遏制部分城市房价过快上涨是很清晰的。住房是居民最基本的生活需求，妥善解决居者有其屋、稳定房价是政府的重要职责。政府通过建立保障性住房体系，制定特殊的政策性房贷政策来调控房价，限制对普通商品住房的投资和投机需求，使普通商品住房回归到消费品的属性。对除普通商品房以外的房地产如商业物业等投资放开由市场调节，把居民对普通商品住房的投资需求分流引导到商业物业的投资上。

　　按照扩大房地产供给，抑制房地产需求的总体思路，来协调房地产的消费品和投资品属性。具体讲，一是增加供给融资，减少需求融资。供求决定市场价格，在需求受限制的情况下，增加房地产的供给会降低房地产的价格。在房贷需求融资受到限制的情况下，增加开发贷款融资、房地产企业资本市场的融资等其他的社会融资形式都是供给融资，不会推高房价，只会降低房价。二是减少房地产的银行间接融资，扩大房地产的直接融资。房地产社会融资中银行融资占85%以上，大大高于去年全社会融资中银行融资只占53%的比例。这说明房地产行业对银行融资的依赖比全社会其他行业高得多，房地产在银行业的系统风险增加，不利于银行业和房地产行业的健康发展。房地产的银行间接融资中，房贷6.3万亿，占三分之二以上，减少房贷会减少房地产的银行融资。有条件在资本市场直接融资的企业也要减少在银行的融资。2009年房地产企业在资本市场直接融资1218亿，占A股市场融资的31%和房地产社会融资的5.5%，去年房地产企业在资本市场直接融资仅154亿，分别下降为1.71%和0.7%。国十条只提出暂停批准存在土地闲置和炒地行为的房地产开发企业重组，其时间和范围都有一定的限定。尽快恢复房地产企业的直接融资有助于扩大房地产的住房和商业物业供给。三是减少住房融资需求，扩大商业物业的需求融资。对普通住房限贷后将居民和消费者的投资需求引导到商业物业的融资需求中。

　　综上所述，在严控购房按揭贷款的前提下，理论上放开房企开发贷和资本市场融资存在可能。而另一方面，受到严格调控的影响，地方政府大幅消减土地供应计划，近期多幅地块低价成交或者流拍，地方政府债务压力和财政危机或将显现，这也在一定程度上可能成为助推放开房企融资渠道的动力。

　　(作者系知名媒体人)