1月新“国八条”出台以后，市场又开始了新一轮调整，并在3月达到了量价齐跌的态势，但进入4月以来，随着新货的不断入市，成交量和成交价均有小幅回升，市场回暖预期日渐加重。而在“五一”这个传统重要销售节点所呈现的市场态势，对于判断楼市未来的走向以及政策走向，则具有了一定的参考意义。

　　笔者认为，纵观今年“五一”市场，外围区域热度渐增，中心区域稍显冷清，仅有热点个盘点缀，人气亦是冷热不均;多盘价格持稳，鲜有楼盘上涨，部分优惠折扣增多;刚需支撑市场，综合素质较高的楼盘成交火爆。就广州而言，“五一”市场冷热不均，未来市场将明显分化，楼盘将因产品、定位、价格、配套等原因而出现成交分化，外围区域楼盘成交将成主导。

　　首先，从供应来看，今年“五一”，新盘新货比预计中减少，而且主要集中在外围区域，即番禺、花都、南沙和增城地区，而原本很多预计在五一推出的楼盘却由于工程进度、市场走势不明朗等原因延后开卖，特别是市区，大部分楼盘将开售期定在了5月下旬之后，包括白云的云山名都、岭南新世界·嘉云府、御金沙，荔湾的新世界凯粤湾、龙津华府等等，仅在五一期间开放板房及接受登记，将“五一”黄金周当成储客黄金周。一方面通过“五一”市场情况，判断未来市场走势，另一方面也可以摸清客户心理，制定符合客户预期的价格以引爆销售。由此可见限贷、限购后，投资、多次改善型需求已被明显挤出，如何抢夺具有资金实力的首置和首改客户，成为了市区项目首个需要重点考虑和解决的问题。

　　其次，从人气上看，市场处胶着状态，人气冰火两重天。虽然新“国八条”已于年初出台，但政策影响却像“紧箍咒”一样约束着买卖双方，目前市场的状况是卖家不急卖，买家也不急买，看客多，而实客少，双方均持观望情绪。

　　而从区域热度来看，市中心区楼市略显冷清，外围区域则趋热，特别是南沙和增城，其中南沙的区域发展前景及价格的相对优势、增城的不限购但限价，均吸引了不少消费者的眼光，其区域内的在售楼盘人气普遍较旺，特别是有新推货的楼盘，人气更是火爆。

　　再次，从价格来看，多盘价格保持平稳，但促销优惠明显增多。与上年“五一”、“十一”及今年元旦等重要节点不同的是，今年“五一”的优惠促销活动尤为活跃，特别是市中心楼盘，虽然折扣优惠普遍不大，但相比以往的不作为，具有一定意义的突破，即使发展商去货动力暂时不大，但却试图利用“五一”这个销售节点推出部分优惠，试探市场反应，再决定下步营销步骤。

　　最后，从成交来看，刚性需求支撑市场，综合素质高的楼盘成交火爆。纵观“五一”楼市，有新推货的楼盘中成交超过八成的包括中海橡园国际、保利西海岸、君华香柏广场、碧桂园凤凰、嘉骏豪苑、南沙滨海花园和龙光棕榈水岸，相比去年“五一”的寥寥无几，今年“五一”亮点频出。其中中海橡园国际再次延续H1、H4栋旺销态势，H3栋于30号推出200套单位，当天成交约八成左右;南沙滨海花园原定推八期滨海隽城2、3、8、9栋四栋单位，但因销情火爆，当天加推了4、14、15栋的部分单位，共300来套单位，“五一”三天已过九成。

　　从这几个热销楼盘的特点来看，综合素质均比较高，价格高的占据区域完善配套且户型面积适中，距离远的总价低和品牌发展商号召力大，均能从不同方面直指首置和首改客户的需求。而持续的房地产调控也使得越来越多的买家在购房方面趋理性，不再是一味地观望或是盲目地出手，而是找到有适中户型、在自己能力承受范围内且具有一定保值升值能力的楼盘就出手。

　　综上分析，笔者认为，从目前态势来看，政策的调控效果正在不断显现，投资及多次改善型客户已被明显挤出市场，市场需求有限。中心区域需求将外溢到外围区域，南沙和增城将成未来市场需求关注区域。新货上市楼盘市场关注度较高，但成交将因综合素质高低出现分化。随着调控的深入，不排除部分发展商因成交持续低迷价格开始调整。