增城、从化限价不限购一度引起人们的争议，而最近海口发出要对限购政策进行微调的声音，其中的调整可能之一就是限价不限购。这些限价不限购的城市或者区域究竟打的什么算盘?笔者以增城为例进行了简单的分析。

　　3月底，增城新“国八条”细则落地，不限购但限价，对2010年有网签的楼盘，申报价格不得高于去年该盘均价涨幅的10%，对于2011年新推出的楼盘，申报价格不得高于去年增城市商品住房均价涨幅的10%。而近期，有消息称增城的限价政策再次升级，有关部门已经召集开发商进行口头通报，从4月份起，新拿预售证的楼盘价格，不管什么产品，均由原来的单盘涨幅不得高于10%改为了5%，起因则是由于第一季度增城一手房网签成交均价较去年均价上涨高达24%。为了实现年度房价控制目标，第二季度暂时将房价控制目标调整为房价涨幅低于5%，而第三、第四季度是否再调整房价控制目标将依据市场反应而定。

　　事实上，为了达到年度房价控制目标，增城政府可谓是绞尽脑汁。广州十区要完成年度房价控制目标好歹也有价格差异比较大的中心区和外围区域相互制衡。目前限购限贷的市场环境下，主要是刚性需求支撑，而中心区价格的高企只会让需求外溢，因此只要外围区域成交放大，再加上保障性住房在价格上进行进一步拉低，房价控制目标就可以达到了。

　　但是对增城单个小区域来说，却是困难重重，虽然新塘内的楼盘价格稍高一点，但总体来看各个片区的价格差异并不大，不存在价格差异片区的相互制衡，区域内的保障性住房也不多，对拉低整个区域的房价贡献并不大。而从去年10月十区限购之后，增城区域内的楼盘就凭借不限购的优势在吸纳投资投机需求的同时价格也在不断攀升，之前洋房普遍在六七千元每平米的，现在基本都涨到八九千元每平米，部分定位高端的洋房单价更是上万。数据显示，今年第一季度增城区域均价就高达8764元/m2，较去年7033元/m2，涨幅就不只是10%这么简单了，而且照这种不限购的态势，未来仍有上涨的空间。从这一方面来看，增城政府单盘限价也是为了达到年度控制目标才采取的措施。

　　如果说单盘限价是让区域房价涨幅保持在一个目标范围内的行为，那么一刀切的方式则是地方政府为了完成政治任务盲目采取的强制性手段，从某种意义上讲，将不利于地方房地产市场的发展。一刀切，洋房别墅一个价，完全无视价值差异化的存在。这样的限价方式对于2011年前开盘的纯洋房楼盘来说相对合理一点，但是对于洋房和别墅混合的楼盘来说，不就意味着洋房可以继续抬高价格来卖，别墅就得压低价格来卖呢?而对于2011年以来的全新盘更是不公平，基本都是以增城去年均价为基准，根本无法实现差异化。

　　如果当真是采取这种强制性限价方式，估计除了部分2011年前开盘的纯别墅盘会继续推出别墅外，其他楼盘的别墅基本都是延后卖了，或是等到现房再高价卖出，这将导致增城的别墅市场供应明显减少。而洋房方面，新推组团大部分发展商会改为毛坯卖出，或是将装修包装成套餐额外售卖;部分资金压力不大的发展商可能就会推迟产品的入市，等待限价放开后再推出市场。

　　在这种市场氛围内，发展商将无动力对产品进行差异化设计，因为“青菜萝卜都一个价”，为什么还要在产品及质量上下功夫呢，而且可能会导致一部分发展商为了获得更多利润而采取偷工减料的方式。从这一方面来讲，增城政府这种限价方式无疑是扰乱市场的行为，虽然短期内或许能够抑制住整体房价的上涨，但对增城房地产市场的健康发展却是非常不利的。

　　而且反过来看，为什么当初增城不限购呢，限购了可能就没这么多外区域的需求进入增城，区域内的房价就不会上涨得这么快。增城政府应该预料到会产生这种情况，却依然不限购，还大费周章搞了单盘限价的这种方式，现在更升级到将二季度涨幅限定在5%的范围，以期达到指定目标，说到底不就是利用手中权利实现控制房价任务的同时又确保通过房地产这个行业来拉动地区GDP的增长，做到“鱼与熊掌兼得”。