各方专家说法不一

　　新华社12日晚间专门发出题为《央行缘何时隔一年半首度上调存款准备金率》的新闻分析文章，在承认这确实是动用了“较为严厉的货币政策工具”的同时，强调“不能视之为宽松政策的退出”。

　　新华社的文章称，央行的这个动作“出乎市场的普遍预期”。文章援引中国社科院专家刘煜辉、社科院副院长李扬的分析称，央行通过上调存款准备金率，实现对信贷增长规模的合理控制，最终也是旨在缓解未来可能出现的通胀压力。同时援引中国人民大学教授赵锡军和全国人大财经委副主任委员吴晓灵的说法称，货币政策工具的变化不代表货币政策的变化。不能因为手段的调整而据此认为是货币政策转向的标志。

　　央行研究局原副局长景学成也表示，此次央行属于对银行大量信贷现象的正当防卫，“不能把这事情说得太大，不要理解为中央意图退出刺激政策的信号。”

　　有些业内人士认为，央行此举主要目的是收缩商业银行的信贷资金，属温和调控。但也有相当多的专家认为，这次出乎意料的突然上调直接针对的目标就是房市泡沫，属密集出台的房价调控政策。因为去年宽松的货币政策主要照顾调整经济结构，所针对的重点是基础设施等方面的建设，房地产本身是受到限制的行业，如今，整体的货币供应收紧，房地产开发贷款肯定首当其冲受到挤压。

　　分析，央行控制流动性的原因在于，其一因为1月份央票到期量高达6440亿元，其二由于国库年末集中支付，使得财政在央行的存款下降了七八千亿，这都造成了基础货币的高增长，给央行带来了较大的回笼压力。由于基础货币的高增长，去年12月份商业银行的超额储备金率增长较快，估计已经达到了3.5%至4%的水平。

　　“央行此次上调存款准备金率，特别是针对房地产泡沫”，国家发改委宏观经济研究院原副院长刘福坦表示，房地产的泡沫很大，中央希望缓慢地、逐渐地退出刺激政策，但又不能急刹车，不能一下子把房地产泡沫捅破，“所以信号才这么模糊”。

　　中国社会科学院研究员曹建海估计，去年房地产业4.8万亿的资金来源，其中有约3万亿来自银行贷款。而这一消息，对于地王和高速扩张的地产企业来说是个噩耗，当房价在信贷政策失去空间后会现拐点，炒楼者将很难承受随之而来的压力，楼市泡沫就会破灭。

　　摩根大通中国证券和大宗商品主席李晶表示，在GDP增长方面，房地产已经充分发挥了它的作用。如今管理层开始收紧刺激政策，提高炒楼者的成本。从营业税新政到二套房贷收紧，再到存款准备金率，完全按照去年12月28日国务院总理温家宝所讲“楼价上升过快，在一些领域，我们应采用税收和贷款利率，以稳定他们”的路径施行。在存款准备金率这个数量工具出招后，以加息为代表的价格工具或将不远。

　　申银万国首席策略分析师桂浩明认为，此次上调出乎市场的预料，对于金融和地产股的负面影响更大，特别是地产股，虽然前一段时间已经出现大幅的调整，预计未来还会继续调整，而且调整的深度也会超过其他的板块。

　　“这对于股市和楼市势必带来不利影响。”交通银行高级宏观分析师唐建伟表示，上调存款类金融机构人民币存款准备金率，使得市场流动减少，股市势必利空。而近期一系列楼市政策的出台，再加上信贷的收紧，体现政府希望房价平稳，不要过快上涨的宗旨。

　　知名财经评论人葛丰表示，最近政府出台了房地产调控政策，预示货币政策已开始紧缩。葛丰称，其实央行这一调整政策应该更早的推出，果断采取货币工具，应对过多的流动性。他预测今年央行仍将不止一次推出货币调整政策。

　　“这次央行12日晚间公告、18日就要执行，只给商业银行不足一周的时间筹措资金，这表明央行控制信贷规模的迫切性很高。”中国银行全球金融市场部分析师石磊说。

　　“回归2009年三季度的案例我们就可以清晰地看到，宏观流动性紧缩的预期就可以导致股市的大幅下挫和房地产市场成交量的下降。而本次紧缩信号更加强烈，宏观流动性将有更加实质性的下降，股市期盼的1季度信贷井喷式反弹难以实现，房地产市场流动性也会在晚些时候受到冲击，这都将对资产价格构成压力。”石磊认为。

　　戴德梁行(广州)总经理李庆文表示，调整存款准备金率对开发商的现金流将会造成很大的影响，开发商的现金流将会减少，不排除对开发进度造成一定的影响。

　　国金证券首席经济学家金岩石认为，本次上调存款准备金率会给房地产带来一定的观望气氛，但是不会有太大的影响。他认为目前房地产最担心的问题是物业税“空转”，没有经过人大就开始测试，另市场比较关注。国十一条的出台反而安定了市场的信心，并没有提到物业税“空转”的问题，把市场上各种打压房地产的猜测都给打消了，这对房地产来说的更多是利多。上调准备金率会适当的增加开发商的融资成本，但是不会实质的改变目前房地产业的现状。

　　合富辉煌(中国)副总经理龙斌博士认为：准备金上调，与楼市调控无关，上调准备金要强化的其实是，对于过于泛滥的流动性央行会随时微调。但流动性宽松、放贷不会少，至少前两个季度可能都是这样。

　　原仲量联行中国区董事田强，接电话时表示自己已经过档中信地产，不方便再做评价。但他认为，没有必要对于这一措施过度紧张，不会对于房地产格局产生根本影响。

　　“目前流动性没有很快地消失，老百姓对未来预期的调整也不会那么剧烈，所以房地产行业是可以持续发展的。”金地集团总裁张华纲表示，从另一个层面来看，目前开发商资金充裕，“没有降价卖房”的动力，因此明年楼市并没有下调的可能，从近期一些开发企业拿地的状态来看，也表现出对市场的乐观。

　　万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆则表示，“我不太相信政府会出台相对唐突尴尬的政策使房地产‘硬着陆’。”他分析认为，今年政府的政策措施更多的将是“定向制导式”的办法，如"提高二套房首付比例"等。

　　广州云景房地产开发有限公司副总经理喻海文认为，还没有任何坏消息表明2010年的新增商业银行信贷规模会减少。外资金融机构的研究人员比较保守的预测是，2010年中国新增人民币贷款规模约为7万-8万亿元。较为激进的国内学者的预测是，2010年新增人民币贷款将达8万-9万亿元。业界流传最为激进的预测版本是，2010年新增人民币贷款规模将达12万亿元。

　　如果2010年的新增人民币贷款规模不明显低于或者高于2009年9.5万亿元的信贷规模，市场的流动性还是非常宽裕的，正在紧缩的货币政策至少在操作层面上仍然可以视为宽松的。在这个意义上，2010年的房地产市场将过一个“暖冬”。潜在购房者的降价预期和2009年利润丰收的开发商的博弈期将持续较长的一段时间。在此期间，全国主要城市的房价上下两难，将进行微幅的振荡。一线城市中，广州、上海两个城市的房价在2010年小幅振荡上行是大概率的事件。这两个城市住房的巨大的供需缺口还是客观存在的。

　　不少经济学家认为，现在看来这一举措还是在适度宽松政策基调下的微调，以此判断政策转向为时早。从实体经济的基本面看，还构不成政策转向的条件。目前对经济的基本判断还是，虽然困难已经下降但仍不是轻松的一年。

　　不久前，国务院总理温家宝接受新华社记者专访时曾指出，“要保持政策的连续性和稳定性，继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并且增强政策的针对性和灵活性，保持宏观调控的正确方向、一定的力度和合理的节奏。如果过早地把我们刺激经济的政策退出的话，就可能造成前功尽弃，甚至使形势发生逆转。”

　　广州市社科院科研处处长彭澎认为，这预示着中国经济完全走出金融危机的影响，继续上调存款准备金、加息，收回流动性已经成为政策取向。当前的政策仍属“管理通胀预期”的范畴，但加息周期也有可能提前在上半年出现，比预期可能提前。

　　虽然适度宽松的基调不变，央行的适度微调或将更加灵活。分析师认为，未来，央票利率还将继续走高，而且还存在重启三年期央票、发行定向央票的可能。中金公司预计，一年期央票本轮调整可能回升到接近1年定存利率的水平，即2.15%至2.25%。

　　对于未来的利率政策工具，经济学家大多认为，今年的宏观调控将更倚重数量工具，加息可能仅有一次，最早可能发生在二季度末。“货币政策的收紧更多表现为数量型调控，提高存款准备金率，央行票据发行收益率提升与信贷额度控制相配合。而由于经济回升的减速和资产价格的回落，中国可能将于四季度停止进一步紧缩货币政策。”

　　中国银行的报告称，宏观流动性与资产价格有密切的正向关系。2010年上半年流动性逆转可能发生，因此，中国住宅价格的环比涨幅有望在2010年下半年出现下降。而下半年可能出现的房地产市场景气程度下降将使得土地价格下跌，由于土地是重要的信贷抵押品，土地市场价值的下降将进一步引发流动性紧缩。报告估计，2010年流动性水平仅能支撑上证A股市盈率在22倍的水平，考虑到上市公司平均盈利水平的回升，整体来看，2010年A股市场不会再现大幅上涨的趋势，并可能出现前高后低的走势。

　　据海关总署最新发布的数据，2009年12月份，中国进出口总值实现2430.2亿美元，同比增长32.7%，其中出口额1307.3亿美元，为历史第四高位，同比增长17.7%，环比增长15%，且为14个月来首次正增长。如果这一趋势持续下去，中国的外汇储备还将不断刷新纪录，外汇储备的迅速增长必然会引起中国的货币供应量的迅速上升。这对房地产业来说，绝对是一个好消息。

　　紧缩货币政策的寒潮初袭，但是中国房地产的冬天即使来临，也将会是一个“暖冬”。财务谨慎的房地产开发商还是需要做好过冬的准备，以便应对可能发生的更为严重的紧缩货币政策。激进的房地产开发商也许还能继续突破财务安全的边际进行危险的扩张，但是“出来混，总是要还的”。

　　据记者了解，随着近期房地产宏观调控政策的密集出台，广州开发商的推货速度明显加快，优惠幅度也明显加大，个别郊区楼盘的销售价格每平方米直降千元。