|
被视作历年来最严厉的楼市宏观调控措施———“国十条”，出台后曾经引起了市场的一片恐慌，但真实成效如何呢？我们先来看两组可以作为“答卷”的数据：
国家统计局日前发布的最新数据表明，4月份，全国70个大中城市的新建商品住宅销售价格同比上涨17.3%，涨幅创下纪录，其中，受到官方大力倡导发展的90平米及以下的新建商品住宅价格上涨幅度更是达到22.4%。
而中国指数研究院新一期全国土地月报显示，4月，全国70个城市住宅用地供应充裕，交易活跃。共成交土地628宗，同比增加9％；成交土地面积2947万平方米，同比增加5％。成交的楼面地价虽有所下降，但在天津、武汉等地，依然再出地王。
楼市依然坚挺，但沪指却已经跌破2600点。虽然有股市分析员分析因股指期货所致，但由于房地产板块股票跌幅居前，也有股评家认定恐慌情绪正是来自地产政策从严，将令各地恐慌性购房骤停。
我的观点是，至少目前，中国房地产市场并没有根本的变化。也就是说，历次宏观调控都不曾解决到最根本的问题。
比如说，近期媒体风传物业税将开征，并言之凿凿，上海、北京、重庆有可能成为试点城市。诚然，物业税的开征，将能有效控制财富阶层对于非营业性不动产的持有愿望，也在两会期间成为了最热门的话题之一。但是坦白的说，我认为，在可以预见的相当长一段时间内，物业税并没有开征的可能性。
原因来自多方面。首先，中国虽然有数千年的历史，但是社会财富的延续和积累并不是一个线性发展模式，尤其是经历过解放战争和文化大革命后。换句话来说，改革开放的初期，全中国基本上都是穷人，没有私有财产可言，更谈不上财富的增值与延续。而任何一个稳定健康发展的社会，都需要一个数目庞大的财富阶层作为中坚，才能对国家机器形成强有力的支撑。
新兴的财富阶层如何实现财富的固化？就目前的投资环境来说，大宗的理财方式无疑只有两种：股票和房地产。国内实业的发展状况，往往受制于诸多政策影响，许多领域中的“国进民退”，挤压了民间资本投入实业的前景与热忱。而股票市场的不健全，使得股市往往成为大股东、大庄家的提款机，或者是外国热钱寻找避风港的套现工具。而房地产至少“眼见为实”，并符合中国人的传统思维———买地置业，合家美满。从这个意义上来说，房地产价格的攀升，是大势所趋，也符合政治经济学的需求。中国需要新兴的财富阶层，而新兴的财富阶层需要房地产来固化自身的阶层属性，并实现财富的保值与增值，并寄希望于用此完成财富的积累和延续。就这个功用来说，是极其正面的。
此外，由于社会福利制度的有待完善，中国人投资房地产更多的是出于别无选择的结果。在此基础上再加征物业税，可能会波及到众多家庭的理财安全计划和承受能力。
而就其他非正常因素来考虑，物业税的实施更加不具备可能。要征收物业税，首先必须明晰的是物业持有人的身份，以及其名下持有的物业数量。它最大的冲击其实不在于增加了持有人的税收负担，而在于实践上完成了不动产方面的“个人财富申报”，这恐怕是所有特殊既得利益者所不能承受的后果。历年来，因为贪污腐败而下马的官员，大都与房地产脱不了干系，而这些官员都无一例外地有着多套住房。
实际上，最高层决策者力推的这一轮调控，正在被地方政府、住房建设部等执行部门实施“软着陆”。在土地公有制的大前提下，“分税制”与“土地储备制度”正被地方政府视为刺激本地经济总量增长的不二法门。地方政府依靠超大规模基建来推进城市建设，由此刺激GDP增长和取得良好的政绩，但地方财务往往因此而背上巨额债务，从而不得不高度依赖土地出让带来的系列收入。因此，许多地方政府迟迟不肯出台配合“国十条”的实施细则，甚至于尽量寻求最宽松的解释，混淆一些基本的界定标准，保持观望。
土地，本应作为最稀缺的资源，却由于公有制的界定，导致掌握实际控制权的地方政府往往“便利”行事。如清远云龙产业园区的违法用地案中，先制作虚假收地文件，然后用假土地证向银行抵押贷款的做法，几乎已经成了房地产开发程序中公开的秘密。而这一行为，仍然被某些官员解读为“为发展而违法”。当违法用地成为刺激经济发展的终南捷径，对于土地资源掠夺式的运用就不可能杜绝。
当然，我们是否需要把房地产中的种种问题，全归结于“制度化”与“社会化”？在这个环境中，作为企业与个人是否就无需担当责任？至少我看来，房地产市场的困局正昭示着一个道理，那就是单纯依靠对于资源利用而产生的增长是不可持续的。而无视客观规律与法律意志，总是寄希望于地方政府的“权宜之计”来获取更高利润的做法，将会给企业最终造成不可挽救的损失。自然，从政府层面，需要更多的反思一个问题：我们需要的究竟是怎样的一种发展？在我们习惯于用发展来解决所有问题之后，当速度遇到极限时，我们又该何去何从？
（罗 杰）
