保障房能否发挥其效用?颇为人们质疑。当一个地区按质按量按时完成上级政府分派的保障性住房任务指标时，是不是就可以说这个地区很好地推动了保障性住房建设呢?笔者认为，这并不是一种衡量保障性住房建设成绩的科学方法。上级政府分派的保障性住房建设任务并不一定能反映当地居民对保障性住房的真实需求。没有真实需求作为依据，行政指令往往容易造成资源要么配置不足，要么配置错误或过度。

　　假设当地居民对保障性住房的需求量是平均一年1万套，如果上级政府分派的任务量是5千套，显然不能满足需求;如果上级分派的任务量是2万套，这又造成了资源浪费;如果是居民需求与分派的任务量刚好吻合，当地政府又可能没有能力满足保障性住房需求，即便是政府有能力满足保障性住房需求，问题也可能会存在的，例如保障性住房选址不当，这会造成了资源配置错误。

　　笔者认为，将居民申请保障性住房的平均轮候时间作为考察保障性住房建设情况的重要指标，更加科学合理。申请保障性住房的平均轮候时间是指居民在提出保障性住房申请获得确认之日起到分配入住所需等候的平均时间。香港政府在这方面拥有非常出色的经验。香港房委会作为香港专门负责公营房屋建设、运营和管理的机构，它的核心职能是把申请公屋的平均轮候时间维持于大约3年。在2009年至2010年度，申请公屋的平均轮候时间是2年。这样我们就不难明白，为什么香港私人楼宇价格高涨，而香港的普通居民并没有产生太多抱怨。

　　在笔者看来，以既定的平均轮候时间为目标，至少有两个好处，其一为保障性住房建设制定科学、长远的预算安排;其二，有利于稳定居民对保障性住房的预期和提高政府公信力。

　　首先，一个城市到底一年要建设多少保障性住房，我们是有能力有方法做出预测的。建立保障性住房申请轮候册是做出准确预测的前提。轮候册能为政府决策提供很多非常有用的信息，如申请家庭数量，家庭人口数量，意向申请地点等等。掌握了这些信息，制定保障性住房建设计划就有了科学的依据，避免资源错配和浪费。根据申请家庭的数量可以测算保障性住房的需求量。家庭的人口数量构成可以为不同面积的户型搭配提供参考依据，例如，三口之家在申请家庭中占比较大，就可以适当增加两房户型的设计建造。意向申请地点可以为保障性住房的选址提供参考依据。通过轮候册掌握了居民需求信息之后，政府再结合资金、土地和人力供给状况，就有能力计算出一个科学合理的平均轮候时间，并据此向申请保障房性住房的居民作为承诺。

　　实际上，政府在做出平均轮候时间的承诺时，应该也必须对未来几年内保障性住房建设的量和资金安排科学合理的预算安排。例如，截至2010年，香港公屋轮候册登记人数为12.9万人，香港房委会以此为依据和对未来5年公屋需求增长量的预测，计划到2014年至2015年度末，新增建设公屋7.5万套，平均每年度的建设量在1.5万套左右。为了实现这一目标，香港房委会的财务预算已经做好合理的安排，确保财务收支平衡。

　　其次，2010年，全国开工建设保障性住房580万套，完成量为370万套。尽管开工建设量和完成量都非常大，但是公众的感受并不深刻。所以，在商品房价如脱缰之马的市场环境下，居民的抱怨越来越大，并降低了政府的公信力。问题的关键在于，政府在保障性住房建设上没有对居民做出明确的承诺，在漫长的等待中，居民认为获得保障性住房分配的希望非常渺茫。一旦政府做出明确的承诺，不管是承诺需要轮候3年还是5年，居民对保障性住房分配就会形成稳定的预期。有了稳定的预期，政府在保障性住房建设上的决策就越趋于理性，同时公众也能对保障性住房建设的安排是否合理有了评判的标准。在未来保障性住房建设推进的过程中，居民的预期一旦实现，就会使政府和居民的关系形成良性循环。

　　找到一条衡量保障性住房建设成绩的科学标准，对我国推动保障性住房发展有着非常重要的意义。笔者认为，申请保障性住房的平均轮候时间是一条非常科学合理的重要标准，香港政府对申请公屋的平均轮候时间承诺对我国内地保障性住房建设有非常重要的借鉴意义。

　　(作者系知名媒体人)