购房按揭门槛可能进一步提高，苗头已现。根据浙江媒体5月9日报道，建行、中行、农行的浙江省分行日前均调整了首套房贷政策，首付已上调至四成，房贷利率在基准利率基础上再上浮5%-10%。次日，广州媒体报道称，广州的国有银行也上调了首套房首付比例。此外，北京媒体亦从北京几家股份制银行了解到，北京部分银行也有可能上调首套房首付比例。

　　全国各地银行可能上调购房按揭门槛的预期正在市场上蔓延。笔者认为，一旦这种预期成为现实，住房刚需将被进一步得到遏制。在原本成交量就在不断萎缩的情况下，这对当下的房地产市场而言无疑是一种更为沉重的打击，不排除由于调控过严而引发楼市暴跌的可能。

　　事实上，与房价关系最为密切正是全社会需求融资，即购房按揭贷款。

　　经济发展、GDP增长、城镇化水平提高和居民收入提高等因素都会增加对房地产的需求，刺激房价上涨。但在现代社会，居民对房地产的需求(购买住房和物业)普遍都会借助抵押贷款这一金融工具来实现，抵押贷款中的首付款利率期限三个条件的改变直接影响居民购房资金的可得性。

　　如果首付款低，利率低，期限长，居民购房条件宽，获得资金容易反之就难。这些条件的改变影响房贷这一金融杠杆发挥作用的大小。作为金融工具的抵押贷款，直接受中央银行的货币政策和政府特殊的房贷政策调控。如货币政策宽松，利率低，政府支持居民购房，降低首付款或房贷利率，会刺激居民购房，增加房贷资金的需求，从而推高房价。如货币政策收紧，利率走高，政府限制居民购房，提高首付款和房贷利率，就会抑制居民购房，减少房贷资金的需求，房价回落。

　　我们可以将中央银行的货币政策和政府的特殊房贷政策变化为依据，将这几年的房贷和房价走势划分为三个阶段。

　　第一阶段是2006年—2008年上半年。2005年调控房价上涨，2006年中央银行的货币政策不断收紧，2006年—2007年共上调存款准备金率13次，8次上调存贷款利率。2006年5月，国办发37号文《关于调整住房供应结构和稳定住房价格的意见》规定从6月1日起，商业银行发放住房贷款首付款比例不得低于30%，2007年9月人民银行、银监会银发359号文《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定第二套房贷款首付比例不低于40%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2008年上半年，人民银行又5次上调存款准备金率。房贷增幅和房价从2008年开始回落。

　　第二阶段是2008年下半年—2009年。受美国次贷危机的影响，全球经济衰退。为了推动国内经济增长，中央银行从9月开始4次下调存款准备金率，5次下调存贷款利率。央行在10月以银发302号文《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》和12月国办发131号文《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》将商业性个人住房贷款利率下限扩大为基准利率的0.7倍，首套自住和第二套改善居住条件普通住房首付款降低到20%。房贷增幅和房价在2008年探底后2009年开始强劲回升，房贷增速和房价分别回到43.1%和7.8。

　　第三阶段是2010年—现在。2010年央行开始收紧流动性。从2010年1月开始，央行6次上调存款准备金率，在10月开始2次上调存贷款利率。2011年央行已连续每月一次4次上调存款准备金率，并2次加息。2010年1月开始以遏制部分城市房价过快上涨为目标的房地产调控开始。1月国八条规定第二套房贷款首付比例不低于40%，4月国十条规定首套房贷款首付款不低于30%，第二套房贷款首付不低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍。9月人民银行、银监会银十条停止第三套房贷款。2011年1月新国八条规定第二套房贷款的首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。政府的特殊房贷政策从金融角度看以不断强化差别化信贷政策，收紧第一、第二套房贷款首付款、利率和停止第三套房贷款，提高居民购房资金的门槛，加大购房成本，降低购房需求，房贷增速下降，房价回落。

　　综上所述，笔者认为，房贷增减的背后是经济发展、GDP增速，居民收入增加、城镇化扩大等多因素相互作用的结果，现代社会居民购房普遍要用房贷这一金融工具，房贷受制于货币条件和政府特殊的房贷政策。从这一意义上讲，房贷增减幅度决定房价走势。