10月18日,国家统计局公布了前三季度全国房地产投资数据。其中,房地产投资、住宅投资、新开工面积、企业资金来源和销售量等各大指标涨幅均明显回落。笔者认为,楼市调控效果已经显现,第四季度房地产市场将提前进入冬眠期,量价将全面加速下行。
根据统计局公布的数据,今年前三季度全国房地产投资44225万元,同比上涨32%,增幅回落1.2个百分点,单9月全国房地产投资达到6444亿元,同比增长25%,回落7个百分点。笔者认为,从结构上看,各种物业市场的投资规模都出现萎缩。其中商品住宅完成投资31788亿元,同比增幅回落1.2个百分点。而其他房地产投资的回落幅度要明显大于商品住宅,这可能与保障房开工不断压力下相应注入的投资扩大有关。根据住建部公布的数据,9月底保障房开工率达98%,而7月份达72%,8月份又升至86%,开工率加速态势明显。这就意味着,商业、写字楼地产的投资增幅或许也在放缓。
虽然住宅市场的长期调控促使一些开发商转型周边产品,如商业地产、旅游地产、养老地产等,又或者是投身矿业、养殖等其他领域。但近期几个外资从楼市撤资,以及商业地产面临的经营管理等方面的短板,可能都会促使商业地产投资领域的短期内的减速。
未来房地产投资增幅将明显放缓,一方面是由于保障房开工率已经超过90%,已过投资高峰期,这部分投资将在比重上会大大减少,而同时商品房投资又很难增加。房企的融资情况和市场预期从投资能力和投资意愿两方面看都具备加大投资的可能。但不排除个别融资能力强的实力房企并不减缓其投资步伐。
1-9月,开发企业到位资金规模61947亿元,同比涨幅较1-8月回落0.7个百分点。其中国内贷款涨幅回落1.4个百分点、企业自筹资金回落0.3个百分点、利用外资回落21.4个百分点、定金和预收款回落1.6个百分点。
在笔者看来,企业到位资金同比回落,表明开发商资金紧张程度仍然在加大。4季度开发商的融资情况也可能会达到一个最低谷。一方面,四季度各大银行的放贷额度将更加缩紧,融资难度有增无减。三季度国家GDP增幅9.1%,经济增速再次放缓。另一方面,即便存在金融政策放宽的预期,可能也会更加倾向于地方上的部分中小企业,而非房地产行业。另一方面,开发商自筹资金减少,虽然一些大型开发商的融资能力较强,但也不得不面临投资者看空房地产行业的影响。
事实上,商品住宅成交量的回落,表明今年楼市调控得到一定的效果。信贷收紧后,个人购房贷款政策随之紧缩,为刚需购房增加难度。未来四季度成交量或落入全年谷底。一方面,一线城市严格的调控使其效果远远超过二三线城市。9月北京、上海和深圳成交量均环比下降60.3%、60.5%和62.9%。金九月成交量萎缩明显。个人房贷紧缩由二三线城市蔓延至一线城市,可能再度降低部分刚需的购房意愿。另一方面,佛山政策朝令夕改,住建部有可收回地方权限,使得二三线限购预期仍然强烈。
楼市市况预示着寒冬的来临。另一方面,近日,财政部官网发布了《中华人民共和国财政部会计信息质量检查公告》,包括多家名企在内的17家房企陷入此次检查风暴,涉及财务数据不实、信息违规、信息披露不充分等问题。
笔者认为,从涉及到的房企来看,其中不乏大型上市房企,足以看出目前房企紧张的资金链条和持续上升的经营风险,虽然多数涉名房企表示此次仅是由于会计细节上的偏差而轻微违规,但仍被外界怀疑是通过会计手段避税、融资,尤其在当前调控之下以此缓解资金压力。此次财政部加大了对房企的检查力度,在某种程度上配合限购、金融领域调控一起促使房地产调控进入全面化时代。
尽管多数被财政部“点名”的房企声称并不存在资金紧缺问题,但实际却不然。近期,以绿城集团为代表的部分房企已经陷入资金困居,绿城中报显示其净资产负债率已由去年的132%剧升至163%,并且近期传闻由于信托融资问题被银监会调查,层层压力下年度销售目标可能降低。
绿城现象并不是只是个例,而是目前国内众多房企的缩影,由于资金问题被吞并、收购的中小房企已不胜枚举。根据链家地产市场研究部统计,截至10月上半月,房地产行业并购的案例已达90余起,已超过去年全年的并购数量。除被并购外,中小房企还通过抛售名下项目、转型矿业等其他手段躲避财务风险,至今已有25多家左右房企涉足矿业,约占房地产上市板块的五分之一。多重调控下,房地产行业的“暴利光环”已渐渐消退,投资矿产是房地产企业寻求逆境“突围”的一条重要路径,如华业地产在中报中称,“公司的房地产业务受宏观调控政策影响,销售增速减缓,投身矿产之举,有助于抗风险,并培育新的利润增长点。”
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